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作者:信息发布员   |    栏目:理论研讨    |    日期:2014-07-29    |    浏览1091次

我国不动产善意取得制度探究

 

郑关朝 

【论文提要】2007年我国正式颁布施行《物权法》,作为我国物权法中关于所有权取得方式的特殊规定,善意取得制度目的是维护正常的市场交易秩序,保护善意第三人的合法权益,促进交易安全。但是,善意取得制度在实施过程中,争议之声从一开始就不绝于耳。这是该篇论文以此为研究对象的直接原因。

本文第一部分,笔者以研究不动产善意取得制度的基本理论问题作为开篇。重点阐述不动产善意取得制度的理论争议,对赞成和否定的观点分别予以评述,通过比较,笔者得出建立不动产善意取得制度的优越性结论。

本文第二部分,笔者分析我国不动产善意取得制度的构成要件和法律后果。依据《物权法》第106条的规定,笔者得出该制度适用前提的四大构成要件和标准。其次,笔者通过简要分析无权处分人、善意受让人和原不动产所有权人三者之间的相互关系来阐述不动产善意取得制度适用的一般法律后果。

本文第三部分,笔者论述我国不动产善意取得制度适用的典型情形,来分析不动产善意取得制度的具体适用,并且为文章的下一部分问题的提出提供素材。

本文第四部分。首先以列举说明的方式阐述我国不动产善意取得制度存在对不动产善意取得人保护不足、不动产登记错误的情形时有发生和权利救济途径不足三方面的问题,其次便以问题为出发点对应列出三点措施。

以下正文:

一、不动产善意取得的基本理论问题

(一)否定说

对于不动产善意取得制度,虽然已经以法律条文的方式予以确定。但是仍然有不少学者对其存在疑问,主要体现为:这部分学者认为不动产不能适用善意取得制度,他们认为“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”以梁慧星、孙宪忠为代表的学者提出:“对于不动产,因以登记为公示方法,交易中不致误认占有人为所有人”。两位教授认为作为不动产财产,法律已经明确规定登记作为公示要件,登记簿所记载的权利人就是真正的权利人,便没有了设置不动产善意取得制度的必要。笔者明白其不动产登记公示效力的意义,但是如果是因为夫妻共同共有或者错误登记等不同方面的原因,导致不动产物权的所有者并非完整的所有权人或者真正的所有权人时,原所有者是具有该不动产的物权请求权的,此时善意受让人的不动产所有权就会受到挑战。

(二)肯定说

即使在肯定不动产善意取得制度的存在必要性的前提下,学者仍然存在不同的见解。其中主要的不同点在于该制度适用的范围的严宽程度,有的学者较为保守,有的学者较为开放。保守的学者认为该制度仅仅适用于错误登记的情形下,而对于夫妻间共同共有不动产是否适用该制度显得较为谨慎。而较为开放的学者认为不仅以上两者,而且就连进入破产程序的债务人处分其财产,也可以适用该条规定。而且,农村自建房屋,在转让过程中也存在善意取得的可能。

笔者对于不动产善意取得制度持赞成的态度。考虑到我国当前迅速发展的社会经济形势和我国当前不动产登记制度的滞后性矛盾,建立不动产善意取得制度的规则,无疑具有重要的意义。

二、不动产善意取得的构成要件及其法律后果

(一)不动产善意取得的构成要件

1、不动产转让人无权处分

(1)无权处分的含义

无权处分者,是指无权利人,以自己的名义,就权利标的物所为的处分行为。

(2)无权处分的各种主张

对于关于不动产无权处分的认定,就是否包含无完整处分权而进行物权处分,物权法学界争议不断,各执己见。

笔者认为:既然所为“处分”,即是通过物权行为使不动产财产权属发生变更,处分行为当事人在并不具备完整处分权的情况下,可以进行不动产财产权属发生变更。因此,“无权处分”应当作广义的理解,也就是说对于不动产权属变更行为人,只要具有行使权利的外观,不一定必须具有完整所有权,即使不具备完整的处分权,也会对善意受让人发生行为效力,其不动产物权取得行为合法有效。

2.不动产受让人善意

根据《物权法》第106条的规定:“受让人受让不动产或者动产时是善意的,”表明受让人善意是不动产善意取得的构成要件之一。

(1)关于其中“善意”的理解

善意取得是指受让人基于与对方交易时并不存在已经知晓或者应当知晓情形的心理状态。

(2)不动产善意取得中善意的判断标准

对于善意这一主观心理活动状态的判断标准,笔者坚持主观要素客观化的原则,即通过对受让人所处环境的考察,是否具有应当知道对方为物权处分人的可能性。善意虽然涉及道德等主观要素的影响,但是对于善意的判断需要客观的标准,即“合理人”标准。 

(3)不动产善意取得中善意的排除

法律采用推定是否具有知道可能性的方式,推定受让人是否具有善意。当然,该善意也同样可以被推翻或者排除:

①受让人明知登记记载的错误。

②登记薄中存在异议登记的记载后,受让人仍然愿意与转让人进行交易行为。在这种情形下,受让人则会被推定具有知道该权利存在瑕疵的可能性。“应知而装作不知”不是“善意”的表现。

3.不动产以合理的价格转让

根据我国物权法的规定,将以合理的价格转让不动产作为四要件之一,排除了无偿转让适用不动产善意取得的可能性。确定合理的价格,而并不要求是否实际支付,是该构成要件的关键。

所谓“合理的价格”,应该如何确定,是该项构成要件的关键问题。考虑“合理的价格”,需要综合各方面因素,避免片面化和“一刀切”:

①合理的价格多数情况下为市场价格,而且其仅仅适用于商品房的产权形式。同时,在考察商品房的价格时,应当统筹兼顾,照顾地段,交通等多方面因素。

②合理价格并不等于市场价格。如前文所讲,基于政策等因素的考虑,有些形式的不动产的价格可能远低于市场价格,处分该类型的不动产时,交易价格往往与市场价格相差较大,但是其应当被认定为合理价格。

③考虑合理价格时,也要考虑履行期限。根据多数人的交易习惯,如果价款履行期限较短的话,往往支付价格会相对偏低;与之相对,如果约定履行期限较长,则多数转让人会考虑提高其不动产的价格。

4.转让的不动产应当登记的已经登记

根据《物权法》第106条规定,转让的该不动产已经登记。区别于动产的占有,对于不动产的善意取得,登记作为一个重要组成部分和构成要件被规定下来。

这项规定不仅合适,而且必要。因为如果采用等同于动产的交付主义,那么关于不动产物权的关系就更难以界定,产生权利关系的混乱,最终影响正常的市场交易秩序。

(二)不动产善意取得制度适用的一般法律结果

不动产善意取得适用的法律结果,是指在不动产物权交易过程中,如果各项情况均符合法律中关于不动产善意取得的规定,就自然发生该法律后果。原物权所有权人丧失其所有权地位,善意受让人基于法律规定开始享有完整的所有权,不受任何人影响。

1.无权处分人与善意受让人之间的合同效力确定

依据我国《合同法》51条的规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。可以看出,我国对于无处分权人以自己名义签订的合同,认定其效力是待定的。如果嗣后经过权利人追认,或者取得处分权,则该无权处分人所为处分行为符合法律规定,受法律保护。

2.在不动产原所有权人和善意受让人之间不动产物权变动

善意取得人自始取得不动产的所有权,而原所有人在此不动产上的物权关系随之消灭。虽然两者分别先后为该不动产的所有人,但是二者并不因此发生任何的法律关系。原所有权人不能向善意受让人主张物权所有权,同样,善意受让人的物权所有权得到的完整保护,不受原所有权人的干涉或者影响

3.在原所有权人与无处分权人之间会产生侵权关系或者不当得利请求返还关系

在发生不动产善意取得的情况下,原所有权人与无权处分人之间可能存在两种关系:侵权关系或者不当得利请求返还关系。对于前种关系,我国法律强调无权处分人因自己存在过错,对原权利人的财产利益造成损害,应当承担损害赔偿责任。法律强调没有法律上既定或者当事人约定的权利,而获得他人之利益,而真正权利人恰恰因此受损失,则该无权处分人应当承担不当得利返还责任。

三、不动产善意取得制度适用的典型情形 

(一)夫妻共同共有不动产善意取得的适用

夫妻共同共有不动产适用善意取得主要存在于不动产登记于夫、妻一人名下,而登记簿权利人未经过另一方同意,擅自作主将夫妻双方共同共有不动产进行处分而产生的不动产变动的法律行为的情形。

1.夫妻共同共有不动产的特殊性

(1)夫妻共同共有不动产取得的特殊性

夫妻间共同共有不动产的取得方式,不同于一般的不动产的方式——原始取得或者继受取得。它的取得方式是基于夫妻间缔结婚姻关系而为的法律特殊规定。我国《<婚姻法>若干问题的司法解释(3)》第19条规定:“有一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属登记在一人名下的,应当认定为夫妻共同财产。”另外,通过我国《婚姻法》17条、18条、19条的规定可以看出,除非双方特殊约定或者明确是一方婚前单独财产,都视为夫妻共同共有的财产。

(2)处分方式特殊

依据我国婚姻法规定,夫妻双方对于共同财产拥有平等地处分权。不动产属于价值较大的财产,对于价值较大的不动产的处分,夫妻双方必须经协商一致后才有效。未经另一方同意,登记产权人擅自将不动产转让给善意受让人,属于无权处分

2.夫妻共同共有不动产善意取得的构成要件

(1)该种善意取得的四个构成要件

①一方处分共同不动产的行为符合无权处分的条件。

我国法律规定:部分共同共有人处分共同共有不动产的重大物权变更行为,必须经全体共同共有人同意,否则便属于无权处分。同理,在夫妻共同共有不动产的处分上,未经另一方同意,一方擅自所为处分行为,是无权处分的行为。

②受让人对该夫妻共同共有的不动产取得时为善意

不动产交易的受让人在进行交易行为时往往不考虑转让人的婚姻状况,基于对登记的信赖而进行受让行为,构成善意取得。法律不强人所难,也不能让交易陷入低效率,因此只要受让人尽到了一般合理的注意,就应当认定为善意。

③以合理的价格转让夫妻共同共有不动产

与一般情形下善意取得制度的要求是一样的,不能进行无偿方式转让,不能规定无期限的支付日期。另外,明确的约定价格要素,是这个问题的关键。

④已经办理不动产变更登记手续

第三人善意取得该种不动产,需要在不动产登记机关办理不动产变更登记手续,才能完整享有善意取得制度对其利益的保护。当然,不动产实际交付与否,并不影响善意取得的构成。

3.不动产善意取得制度的排除使用

(1)不动产为夫妻一方单独财产。我国《婚姻法》明确规定夫妻双方可以约定财产权属,而且第18条亦明确规定属于夫妻一方个人财产的情形。在不动产明确属于夫妻一方的情形下,权利人处分其不动产,属于有权处分,并没有发生善意取得的空间。

(2)夫妻一方明知另一方的处分行为而不加制止或者明确授权另一方进行交易行为。在这种情况下,夫妻人一方所为的不动产转让行为,均具有合法的法律依据,不属于无权处分,也不发生不动产善意取得。

4.夫妻共同共有不动产善意取得的特殊法律后果

区别于一般的不动产善意取得,夫妻间因为一方的擅自处分共有财产而产生的损害赔偿责任显然更加复杂:

(1)夫妻关系存续期间

夫妻关系存续期间,擅自处分共同共有不动产的另一方共同共有人丧失了其不动产的财产所有权,当然可以向擅自处分一方主张损害赔偿。但是,由于双方系夫妻关系,处分共同共有财产而取得的收益,依据《婚姻法》的规定,亦属于夫妻共同共有。实际上不知情原权利人利益并不一定受损,而只是转化了财产的形式

(2)夫妻关系解除后

夫妻关系解除后,夫妻共同共有财产分割以前,一方未经另一方同意,擅自处分原属双方共同共有财产,如果其中一方处分共同共有不动产过程中存在故意损害另一方的行为,则另一方在处分获得收益的过程中,可以请求对方补偿其应得的财产价值。如果一方并不存在损害故意,则分割不动产价值时,按照法律规定的方式处理。

5.我国关于夫妻共同共有不动产善意取得的最新立法及其解读

(1)最新立法成果:我国关于不动产善意取得制度的确立最早开始于《物权法》,而关于它的最新立法成果却是最高人民法院颁布实施的《婚姻法》司法解释(三),该解释第十一条第1款规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持”。将物权法对于不动产善意取得制度应用于夫妻共同共有财产,是一种创新,也是一种社会发展的需要。

(2)解读:正如前文所讲,之所以会出现夫妻共同共有不动产善意取得的情况,就在于因为登记制度的不完备而导致真正权利人和实际权利人的不一致性

避免出现关于夫妻间共同共有不动产的善意取得的关键,在于采取实名制登记,即不动产登记簿记载的权利人即为真正的权利人,两者互相一致。

(二)登记错误适用不动产善意取得制度

在司法实践中,登记错误,即登记权利人与真实权利人并不一致的情况同样屡见不鲜。

1.不动产登记错误的含义

依据我国《物权法》第21条规定,对于申请登记人提供虚假材料,获得登记不动产权属证书,应当依法承担不利的法律后果;对于登记机关原因造成的登记错误,法律要求该登记机关履行赔偿责任,不得推诿。

(1)不动产登记错误的原因

①登记机关工作人员自身疏忽造成错误登记。

②登记申请人采取欺骗手段造成错误登记。登记申请人提供虚假材料申请登记,登记机关并未发现其错误,由此而产生的登记错误。

③登记机关工作人员与登记申请人相互勾结而故意错误登记。

(2)我国现阶段不动产登记制度存在明显缺陷

我国有多大十几部法律法规对于不动产登记制度有规定,而且各部之间协调并不紧密,各部门往往基于自身利益的考量,规定相互交叉甚至冲突。立法不统一,给错误登记造成可能性。

(3)我国不动产物权登记以形式审查为主

基于我国《物权法》的规定,我国不动产物权登记采用形式审查为主的原则不动产登记机关往往只是审查材料本身的合格性,而不去考察材料本身反映的真实性与否,导致虚假现象层出不穷,这就使得登记错误的产生不可避免。

2.因登记错误导致不动产善意取得的适用

对于不动产登记错误,并不必然导致善意取得的适用。登记错误的补救方式有变更登记和异议登记两种。登记机关如果采取了其中之一,受让人便不能依据不动产善意取得所有权。

(1)登记错误导致无权处分

登记错误的直接结果便是真实权利人和实际权利人的不一致,如果该不动产登记簿上记载的权利人与善意受让人进行了物权交易行为,就构成了善意取得的适用条件。

(2)受让方为善意

只要受让人在进行物权交易行为之前,以合理人的标准尽到一般注意义务,并未发现登记存在错误的情形,足以使其相信登记簿的权利人为真正权利人,就可以认定为其“善意”。当然如果有足够的证据证明受让人受让时明知转让人非真正的权利人而依然为交易行为,则排斥受让人善意的存在。

(3)基于交易行为有偿取得不动产所有权。

以合理的价格与无权处分人交易,而并非是无偿取得。该种交易行为必须是依法律行为发生的不动产物权变动。其他原因导致物权变动,例如法律规定、法院判决、继承等原因,并不能够适用不动产物权的善意取得。

(4)已经完成不动产物权变动登记

我国《物权法》第9条规定,不动产物权变动,需要经依法登记,才能发生效力,未经登记,不发生效力。完成登记行为,所有权才发生转移。完成变更登记,物权发生变动,受让人自始完全取得所有权,无论其他权利人是否追及。

3.登记错误的不动产适用善意取得的特殊法律后果

(1)登记机关工作人员自身疏忽造成错误登记

依据我国《民法通则》第121条规定和《物权法》第21条第2款规定,对于因执行登记职务时给权利人利益造成侵害的,该部门应当承担赔偿责任。可见,对于登记机关的赔偿责任的性质是民事责任,而该赔偿责任的归责原则是无过错原则。

(2)登记机关工作人员与登记申请人恶意串通导致错误登记。

依据我国《民法通则》第130条规定和《物权法》第21条规定,对于因恶意串通而导致登记错误,登记机关应当与登记申请人承担连带责任。在登记机构承担赔偿责任后,可以向造成登记错误的工作人员进行追偿。

(3)登记申请人自身的错误。

对于该种情况,法律则要求申请人自身承担不利的法律后果,因为对于不动产这种重大财产利益,申请人有义务尽到特殊的注意义务,登记机关依据其过失的大小承担赔偿责任。

四、我国不动产善意取得制度的问题和完善

(一)我国不动产善意取得制度的问题

我国《物权法》关于不动产善意取得的规定仍然存在不完善的地方,主要体现在以下几个方面。

1.对不动产善意买受人保护不够

在现实生活中,受到各种因素的影响,在不动产交易行为进行完毕后并不能立即办理相应的登记手续,而且登记部门也要审查相应的材料和证件后才可以进行最后的登记手续。在这段从交易完成到获得登记的时间内,该善意受让人是无法获得法律的物权保护的。

2.不动产登记错误的情况时有发生

登记簿权利人与真正权利人并不一致使得登记错误情况屡见不鲜。造成这种问题的出现主要是由以下两方面原因:真正权利人的过失和登记机关的过失或者过错。对于前种情形,主要是真正权利人怠于行使自己的登记权利,而其他人利用其之前与该不动产的关系,向登记机关申请登记,获得登记后权利;或者对于权属不明的不动产,没有向登记机关申请异议登记,该不动产的登记权利人则可以以自己的物权权利处分不动产,而不受到限制。对于后种情形,则主要包括登记机关一时疏忽,造成登记错误;或者登记机关工作人员与申请登记人恶意串通造成登记错误。

3.权利救济途径不足

根据我国法律的相关规定,对于发生善意取得后,原权利人利益的恢复主要集中在无权处分人和登记机关二者身上。对于无权处分人,法律明文规定其承担侵权损害赔偿责任,原权利人可以要求其承担损害赔偿责任或者不当得利返还责任其中之一。对于登记机关登记错误造成的损害责任,法律亦明确要求其承担不利的赔偿责任,登记机关赔偿责任的多少取决于过失的大小。但是,登记机构承担的赔偿责任属于国家赔偿的行政责任还是一般民事赔偿,即该种侵权适用行政法的相关规定还是民法的有关条文,法律规定则显得笼统抽象,在司法实践中原权利人的权利在此时因责任无法定性而失去了救济的程序,救济途径明显被架空,不具操作性可言。

(二)完善不动产善意取得制度的构想

针对上述不足,笔者认为,应该对当前不动产善意取得法律制度进行配套完善,以最大限度地发挥这一法律制度在保护市场交易中的积极作用。主要体现在以下几个方面:

1.加强对当事人的保护

针对当事人保护力度不够的问题,笔者认为需要其它制度配套解决:

(1)对于善意受让人的保护;为了避免受让人已经支付价款而无法得到不动产的不利局面,法律可以规定,受让人可以先行支付该不动产的部分价款,待该不动产完成登记,受让人获得该不动产的所有权后,再另行支付其余价款。这样既可以避免受让人两手空空的不利局面,有可以督促出卖人尽早协助受让人完成不动产的登记手续。

(2)对于原权利人来说,依法行使自己的权利,向相关当事人进行请求损害赔偿。法律应当进一步明确无权处分人与登记错误机关的赔偿责任的性质,例如按份责任还是连带责任。

2.健全不动产登记制度

善意取得制度适用于不动产是由于第三人信任不动产登记所致,登记与占有都具有表征权利的功能。由于我国目前的登记制度较为混乱和不规范,我国不动产登记制度需要加以完善和健全。

(1)登记机关应当更加严格依法认真履行法律赋予的权力,加大对申请登记的审查力度,尽量避免由于登记机关的过错而造成登记错误。对于登记机关工作人员行使职权的监督,也是保证登记机关正确行使法定权力的重要举措。

(2)建立全国联网的不动产登记制度,使当事人在进行登记时只需上网就可以查询到准确的信息。不动产登记全国联网体系的建立,一直是我国不动产登记制度的一个重要目标。近期,随着我国国务院机构改革和职能转变,包括建立不动产统一登记制度等多项制度建设的提案屡次被提及。随着该制度被提上议事日程,我们相信会再不久的将来变成现实。

(3)逐步建立不动产登记查询小额费用制度。不动产登记机关应实现公开查册制度、小额查询费用制度,切实转变政府工作理念,由一个“居高临下”的管理者变成一个具有“服务理念”的国家机关。转变登记机关管理理念,建立小额费用查询制度,服务于民,是解决问题的关键。

3.增加权利救济途径    

在不动产善意取得制度中,权利救济方式包括违约责任请求权、侵权损害赔偿请求权和不当得利返还请求权等途径。但是在司法实践中由于登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销时有发生,在这种情形下,上述三种救济途径则暴露其不足。因此,就有了增加国家赔偿救济这一途径的必要。

(1)对于因为登记错误引起国家赔偿责任的性质,理论界有很大争议。笔者认为,对于该种赔偿责任,应当认定为民事责任。首先,登记行为虽然是国家机关履行法定职责的行为,是具体的行政行为,但是无论是从登记行为的申请来源还是登记行为的主要功能,都是对于登记申请人的权利的法律确认和明确,是为了保证未来的交易行为的正常进行,它的特殊之处只是具有国家机关参与的私法行为。其次,依据我国民法通则的规定,国家机关在执行职务的过程中,不得损害公民的合法权益,否则应当承担不利的民事法律后果。显然,要求造成登记错误的国家机关承担民事责任于理有据,于法有凭。

(2)对于登记错误赔偿机关的确定,也是保护当事人合法权利,弥补损失的重要环节。依照我国物权法的相关规定,登记机关即是登记错误的赔偿机关,该登记错误造成机关不得已任何理由逃避应承担的法律责任,至于是否向工作人员追偿,则应当在保证当事人损害得到赔偿之后提及。

(3)对于赔偿机关赔偿费用的来源。这是保证当事人合理利益的关键。笔者认为,登记机关应当将发生登记错误产生的损害赔偿责任纳入该机关财政预算,严格把关,宽进紧出,专款专用,不得擅自挪用。对于因不动产登记而造成利益受损的当事人来讲,这笔赔偿费用无疑是法律的最后救命稻草。

 

        参考文献

(1)梁慧星、陈华彬:《物权法》,法律出版社1997年版。

(2)王茵:《不动产物权变动和交易安全》,商务印书馆2004年版。

(3)常鹏翔:《物权法的展开与反思》,法律出版社2007年版

(4)王利明:“善意取得制度的构成以我国物权法草案第111条为分析对象”,载《中国法学》,2006年第4期。

(5) 魏振瀛《民法》(第三版),北京大学出版社、高等教育出版社。

(6)杨立新:“共同共有不动产交易中的善意取得”,载《法学研究》,1997年第4期。

(7)梁慧星:《物权变动与无权处分》,人民法院出版社2000年版。

(8)谢在全:《民法物权论》,中国政法大学出版社1999年版。